都城市の事故物件の相続はどうするべき？不動産の相続を決める判断基準やデメリットも解説！

相続財産に事故物件がある場合は、相続するべきなのか迷うことがあるでしょう。
事故物件の相続は、さまざまな要素をふまえて総合的に判断することがポイントです。
そこで今回は、宮崎県都城市周辺にある事故物件を相続する可能性のある方に向けて、相続を決める際の判断基準についてご説明します。
事故物件にかかる相続税や、相続した際のデメリットなどもご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

事故物件の相続はどうする？①通常よりも軽減される相続税

事故物件とは、過去に自殺や殺人事件などが起きたことがある不動産のことです。
自殺や殺人事件が起きた物件に住むことには、抵抗を感じる方が多いでしょう。
このように、住むことに強い抵抗を感じることがらを「心理的瑕疵」といい、心理的瑕疵がある物件は事故物件と呼ばれます。
なお、自然死や病死、不慮の死は基本的に心理的瑕疵には該当しないため、事故物件にはなりません。
ただし、「発見されるまでに時間がかかり、特殊清掃やリフォームがおこなわれた」などのようなケースは、事故物件に該当します。

事故物件の相続には注意が必要

相続財産に事故物件がある場合は、安易に相続しないように注意しましょう。
その理由は、主に以下の2点です。

• 事故物件にも相続税がかかる
• 心理的瑕疵がある物件は活用や売却が難しい

相続税とは、亡くなった方から基礎控除額を超える財産を受け継いだ際に、その金額に応じて課税される税金です。
基礎控除額は、「3,000万円＋600万円×法定相続人数」で計算します。
たとえば、相続人が1人の場合は3,600万円、2人の場合は4,200万円を超える財産を相続すると、相続税が課税されます。
事故物件であっても、相続税が免除されることはないので注意しましょう。
また、心理的瑕疵のある事故物件は、借りたい方や買いたい方が見つかりにくいため、活用や売却が難しいかもしれません。
以上のことを踏まえると、相続財産に事故物件がある場合は、相続放棄を検討したほうが良いケースもあると考えられます。
相続放棄とは、遺産を相続する権利の一切を放棄することです。
マイナスの財産だけではなく、プラスの財産もすべて放棄することになるため、決断は慎重におこなう必要があります。
ただ、事故物件を相続すると相続税がかかる可能性があるうえ、活用も売却もできずに困ってしまうかもしれません。
相続放棄をすると事故物件を所有しなくて済み、相続税も課税されないので、次の章でご説明する判断基準を参考にしながら検討してみましょう。

事故物件の相続税は軽減される可能性がある

事故物件にも相続税は課税されますが、通常の物件よりも軽減される可能性があります。
それは、利用価値が付近の宅地よりも著しく低下していると認められた場合、通常の評価額に10％を乗じた金額を評価額から控除できるからです。
対象となる物件には「騒音、日照阻害、臭気、忌み等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの」などがあり、心理的瑕疵のある事故物件も該当します。
不動産の相続税は評価額が基準になるので、評価額が下がると税額の減少につながります。

事故物件の相続はどうする？②相続を決める際の判断基準

事故物件にかかる相続税は、通常の物件よりも軽減される可能性はありますが、それだけで相続することを決めないほうが良いでしょう。
相続を決める際の判断基準にするべき項目は、以下の3つです。

• 需要の高さ
• 土地活用のしやすさ
• 事故物件を売却する必要性

これらの判断基準について、順番にご説明します。

事故物件の相続を決める判断基準1：需要の高さ

事故物件でも、高い需要が見込める場合は相続しても良いでしょう。
たとえば、利便性の高い駅の徒歩圏内にある物件や、人気の高いエリアにある物件は、活用や売却にそれほど困らないと考えられます。
反対に「最寄り駅から遠い」「利便性が低い」などのような立地の事故物件は、売却しにくいことが多く、賃貸に出しても借主が見つからない可能性があります。

事故物件の相続を決める判断基準2：土地活用のしやすさ

事故物件のままだと強い抵抗感があり、借主や買主が見つからないかもしれません。
そのため、事故物件を解体して更地にした際の土地活用についても考えてみましょう。
たとえば、敷地が広ければ駐車場やアパートなどにして、収益を得ることができます。
ただし、解体費用や駐車場として整備するための費用、アパートの建築費などがかかるので、採算が取れるかどうかをしっかりと見極めることが大切です。

事故物件の相続を決める判断基準3：事故物件を売却する必要性

相続税を支払うために事故物件を売却する必要があるかどうかも、事故物件を相続する前に考えるべきポイントです。
相続財産の大部分を不動産が占め、現金や預金が少ない場合は、不動産を売却しないと相続税を支払えないことがあります。
その場合に注意するべきなのは、相続税の申告と納税は、被相続人が亡くなったことを知った翌日から10か月以内に完了しなくてはならないことです。
事故物件には心理的瑕疵があるので、買主が見つかりにくく、期限までに売却できない可能性があります。
ですから、相続税を支払うために事故物件の売却が必要な場合は、相続放棄も検討したほうが良いでしょう。

事故物件の相続はどうする？③相続した際に生じるデメリット

事故物件を相続するかどうかを考えるときは、相続した場合に生じる可能性のあるデメリットも判断基準にしましょう。
事故物件が収益物件か自己の居住用かによって、生じるデメリットが異なるので、それぞれご説明します。

事故物件が収益物件の場合に生じるデメリット

事故物件がアパートなどの収益物件の場合は、以下のようなデメリットが生じる可能性があります。

• 空室リスクが高まる
• 家賃を下げる必要が生じる

事故物件を借りたいと思う方は少ないと考えられるため、入居者がなかなか見つからない可能性があります。
すると、その部屋は空室になってしまい、家賃収入を得られません。
家賃を下げると入居者が見つかるかもしれませんが、家賃収入が減ってしまいます。
どちらにしても利回りが低下するので、この状況が続くと、経営を圧迫する可能性があります。

事故物件が自己の居住用の場合に生じるデメリット

事故物件が実家などの居住用である場合は、ご自身が住むのであれば、それほどデメリットはないかもしれません。
ただし、空き家になる場合には注意が必要です。
まず、不動産を所有していると、毎年固定資産税の支払いが発生します。
固定資産税は不動産の使用状況に関わらず課税されるうえ、事故物件でも軽減されることはありません。
そのため、使用せずに所有しているだけだと、出費がかさんでしまいます。
そして、空き家は管理が大変なこともデメリットです。
定期的に通って適切な管理をしないと、老朽化が急速に進んでしまい、建物の損壊や倒壊につながります。
さらに、空き家が原因で他人に損害を与えると、所有者の責任が問われ、損害賠償を請求されてしまいます。
ですから、使用する予定のない事故物件は、相続放棄か売却を検討しましょう。
事故物件の売却には時間がかかる可能性はありますが、売却できないわけではありません。
「有益な財産もあるので、相続放棄はしたくない」という場合は、相続したあとに売却すると良いでしょう。

まとめ

事故物件を相続するかどうかは、さまざまな要素を踏まえたうえで判断しましょう。
相続放棄をしたくない場合は、相続したあとに売却することも可能です。
私たち「株式会社smiLDK」は、宮崎県都城市周辺にある不動産の売却をサポートしております。
事故物件の売却をお考えでしたら、弊社がお力になりますので、どうぞお気軽にご相談ください。