都城市の不動産「特定空家」とは?認定基準や指定されると生じるリスクも解説!

2022-11-08

「特定空家」とは?認定基準や指定されると生じるリスクも解説!

この記事のハイライト
●「特定空家」とは、放置が続くと周囲に悪影響を及ぼすと判断された空き家のことである
●「特定空家」は、法令で定められた 認定基準を満たすと指定される
●「特定空家」に指定されると所有者にリスクが生じるので、管理ができない空き家は売却したほうが良い

空き家を所有している場合は、「特定空家」に指定されないように注意する必要があります。
「特定空家」に指定されると、所有者にさまざまなリスクが生じるからです。
そこで今回は、宮崎県都城市に空き家を所有されている方に向けて、「特定空家」とは何かについてご説明します。
認定基準や指定されると生じるリスクもご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

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「特定空家」に認定された空き家と通常の空き家との違いとは

「特定空家」に認定された空き家と通常の空き家との違いとは

人が住んでいない空き家は、適切に管理をしないと老朽化が急速に進みます。
空き家が老朽化すると損壊や倒壊のリスクが高まり、建物が壊れるだけではなく、周辺の方に被害が及んでしまう可能性もあります。
そのため、管理ができない空き家は解体したほうが良いのですが、「解体費用がかかる」「更地よりも固定資産税が安い」などの理由で、そのまま放置されていることも多くありました。
それでも、以前は行政が介入できなかったため、空き家は増加傾向が続いていました。
そこで、空き家対策として2015年に施行されたのが「空家対策特別措置法」です。
この法律の施行によって、行政は空き家に対して以下のことをおこなえるようになりました。

  • 空き家の状況を調査すること
  • 空き家を適切に管理するように指導すること
  • 認定基準を満たす空き家を「特定空家」に指定すること

大きなポイントは、国土交通省が定めた認定基準を満たす空き家が「特定空家」に指定されることです。

「特定空家」とは何か

「特定空家」とは、そのまま放置が続くと倒壊するリスクや衛生上有害になるおそれ などがあり、周囲に悪影響を及ぼすと判断された空き家のことです。
認定基準を満たして「特定空家」に指定されると、以下のようなことがおこなわれます。

  • 行政から改善のための助言や指導がある
  • 改善が認められないと勧告を受け、より強い指導がおこなわれる
  • 勧告にも従わないと、命令が出される
  • それでも改善が見られない場合、代執行によって行政が空き家を解体する

「特定空家」に指定されると、空き家の状態を改善するための行動を起こさなくてはなりません。
そうしないと、周辺の安全や環境などを守るために、強制的な改善措置である代執行によって空き家は解体されてしまいます。
なお、強制的に解体された場合でも、解体費用は空き家の所有者に請求されるので注意しましょう。

通常の空き家と「特定空家」との違いとは何か

通常の空き家と「特定空家」に指定された空き家とは、法律上の責任内容が違います。
通常の空き家の場合は、周辺に悪影響を及ぼさないための適切な管理は求められますが、放置していても罰則を受けるわけではありません。
一方「特定空家」に指定された空き家は、改善しないと過料を受けたり解体されたりしてしまいます。
そのため、空き家の解体や修繕などの必要な措置を、実際におこなわなくてはなりません。
この点が、通常の空き家と「特定空家」との大きな違いです。
ただ、空き家を放置していると「特定空家」に指定される可能性が高まるため、罰則がないとはいっても、日ごろからきちんと管理をしたほうが良いでしょう。
人が住んでいると日常生活が建物の管理につながるので、管理の手間を軽減したい場合は賃貸に出すことも有効です。
知らない方に貸すことに抵抗がある場合は、親族や友人、知人などに希望者がいないか探してみましょう。

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「特定空家」に指定されないために知っておきたい認定基準とは

「特定空家」に指定されないために知っておきたい認定基準とは

空き家が「特定空家」に指定されると、最終的には解体されてしまう可能性があります。
では、空き家はどのような状態になると「特定空家」に指定されるのでしょうか。
国土交通省が定めている認定基準は、以下の4つです。

  • 保安上危険となるおそれのある状態
  • 衛生上有害となるおそれのある状態
  • 周辺の景観を著しく損なっている状態
  • 周辺の生活環境保全の妨げとなる状態

これらの認定基準の内容について、それぞれご説明します。

「特定空家」の認定基準①保安上危険となるおそれのある状態

損壊や倒壊するリスクが高く、危険な状態である空き家が該当します。
たとえば「建物が傾いている」「基礎にひび割れがある」「土台が腐敗している」などの状態は、損壊や倒壊につながるリスクが高いでしょう。
すると、壊れた建物によって通行人がケガをしたり、近隣の家を傷つけたりする可能性があるため、保安上危険であると見なされます。

「特定空家」の認定基準②衛生上有害となるおそれのある状態

悪臭や害虫が発生している空き家は、衛生上有害となるおそれのある状態です。
たとえば、ゴミが放置されていたり、排水管が壊れていたりすると、悪臭や害虫の発生につながります。
ほかには、外壁のアスベストが飛散しているような場合も、衛生上有害な状態に該当します。

「特定空家」の認定基準③周辺の景観を著しく損なっている状態

空き家が周辺の景観を損ねていることも、「特定空家」に指定される要因です。
例としては、敷地内にゴミが散乱している状態や、落書きなどで汚れたまま放置されている状態などが挙げられます。
そして、庭木や雑草が著しく茂っている場合も、景観を損ねていると見なされます。

「特定空家」の認定基準④周辺の生活環境保全の妨げとなる状態

周辺の生活環境を保全するために、放置することが不適切であると判断された空き家も、「特定空家」に指定されます。
たとえば、以下のようなケースです。

  • 庭木の枝が道路に伸びて、通行人の妨げになっている
  • 住みついた害獣によって、臭気が発生している
  • 不法侵入されやすい状態なので、放火などの犯罪につながるリスクが高い

このように、周辺の住人などに迷惑や危険が及ぶと判断された空き家は、「特定空家」に指定されます。

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空き家が「特定空家」に認定された場合に生じるリスクとは

空き家が「特定空家」に認定された場合に生じるリスクとは

認定基準を満たして「特定空家」に指定されると、所有者にはさまざまなリスクが生じてしまいます。
3つの主なリスクについて、確認しておきましょう。

リスク①行政指導に従わないと過料が科される

先述したように、認定基準を満たして「特定空家」に指定されると、行政から助言や指導があり、改善が見られないと勧告を受けます。
それでも改善されないと命令が出され、応じないと最大50万円の過料が科されてしまいます。
「特定空家」に指定されても、状態の改善を図ると指定が解除されるので、行政指導には速やかに従いましょう。

リスク②固定資産税が現状より増える

過料を科されるまでに至らなくても、勧告に従わないと「住宅用地の特例」の適用対象外となります。
住宅用地の特例とは、住宅などの建物がある土地の固定資産税と都市計画税が軽減される特例です。
この特例が適用されると、固定資産税は「敷地の200㎡以下の部分が6分の1、200㎡超えの部分が3分の1」になり、大きな節税につながります。
そのため、適用対象外になると、現状よりも固定資産税の負担が大きくなってしまうので注意しましょう。

リスク③強制解体される可能性がある

命令を出されても従わないと、最終的には強制解体されてしまいます。
過料に加えて解体費用も請求されてしまうので、そうなる前に手を打ったほうが良いでしょう。
使わない空き家を所有していると管理する手間がかかり、管理しないと「特定空家」の認定基準を満たしてしまう可能性があります。
ですから、使わない空き家は早めに売却することがおすすめです。

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まとめ

空き家が「特定空家」に指定されると、所有者にさまざまなリスクが生じてしまいます。
使わない空き家は売却すると、「特定空家」に指定される心配がありません。
私たち「株式会社smiLDK」は、宮崎県都城市周辺にある不動産の売却をサポートしております。
空き家の売却をお考えでしたら弊社がお力になりますので、どうぞお気軽にご相談ください。

当社は宮崎県都城市の志比田町に店舗を構えております。

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