都城市で不動産を売却すると税金がかかる?住民税や所得税などの種類別に解説!

2022-10-11

不動産を売却すると税金がかかる?住民税や所得税などの種類別に解説!

この記事のハイライト
●不動産を売却した利益には、住民税と所得税がかかる
●不動産の売却益にかかる税金は、売却するタイミングや特例の利用によって節税できる
●不動産売却の手続きで発生する税金は、「印紙税・登録免許税・消費税」の3種類である

不動産の売却によって利益が出ると、住民税や所得税が課税されます。
利益額によっては高額になる可能性があるので、事前に仕組みや計算方法などを理解して、納税に備えましょう。
今回は宮崎県都城市周辺で不動産の売却をご検討中の方に向けて、不動産の売却益にかかる税金についてご説明します。
売却手続きの際にかかる税金もご説明しますので、ぜひご参考にしてください。

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不動産の売却によって発生する税金の種類①住民税

不動産の売却によって発生する税金の種類①住民税

不動産を売却して得た利益である「譲渡所得」には、税金が課税されます。
課税される税金は住民税と所得税で、どちらも不動産売却の翌年に納税するため、譲渡所得が出た場合はお金を準備しておく必要があります。
まず、住民税の特徴や税率などを確認しましょう。

住民税とは

住民税は、「上下水道やごみ処理などの行政サービスにかかる費用を住民にも分担してもらう」という目的で徴収されている税金です。
前年の1月1日から12月31日までの所得に対して課税されます。
給与所得や事業所得に課税される場合は、所得に応じて税額が決まる「所得割」と定額の「均等割」を合計して税額が決まります。
所得割の税率は一律10%、均等割は通常5,000円ほどです。
不動産の譲渡所得は、上記の給与所得や事業所得とは違い、「申告分離課税」に該当します。
申告分離課税とは、ほかの所得と分離して税額を計算し、確定申告によって納税する方式のことです。
税率も給与所得や事業所得とは違うので、注意が必要です。

譲渡所得にかかる住民税の税率とは

譲渡所得にかかる住民税の税率は、売却した不動産を所有していた期間によって異なります。
所有期間は「不動産を購入した日から売却した年の1月1日まで」の期間を数え、5年以下の「短期譲渡所得」の税率は9%です。
そして、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の税率は5%です。
このように、不動産の所有期間によって税金の負担が増減するため、タイミングを考えて売却すると節税につながります。

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不動産の売却によって発生する税金の種類➁譲渡所得税

不動産の売却によって発生する税金の種類➁譲渡所得税

不動産の売却益である「譲渡所得」には、住民税のほかに所得税も課税されます。
令和19年12月31日までは「復興特別所得税」も課税されるので、譲渡所得にかかる税金は以下の3種類になります。

  • 住民税
  • 所得税
  • 復興特別所得税

これら3種類の税金は、総称して「譲渡所得税」と呼ばれます。
不動産を売却して譲渡所得が出た場合は、翌年に確定申告と納税をおこないますが、納税時期は税金によって異なるので注意しましょう。
所得税と復興特別所得税は、確定申告のときに納税するか、振替納税の手続きをします。
振替納税の場合は、4月頃に銀行口座から引き落とされます。
そして、住民税は5月以降に納付書が届くので、分割か一括かを選んで納税しましょう。
なお譲渡所得税は、譲渡所得の金額によって高額になる可能性があるので、税額の計算方法を理解しておきましょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得に税率をかけて算出するので、まず譲渡所得の計算方法を確認しましょう。
譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)
譲渡価格は、不動産の売却価格のことです。
そこから、不動産の購入にかかった費用である「取得費」と、不動産の売却にかかった費用である「譲渡費用」を差し引くと、譲渡所得がわかります。
取得費には、おもに以下のような費用が該当します。

  • 不動産の購入代金
  • 建物の建築代金
  • 購入時の仲介手数料
  • 購入時に支払った税金

そして譲渡費用に該当するおもな費用は、以下のとおりです。

  • 売却時の仲介手数料
  • 売却時にかかった税金
  • 売却のために解体をおこなった場合の費用

譲渡所得を計算したら、次は税率を調べましょう。
譲渡所得にかかる所得税の税率も、住民税と同様に所有期間によって変わります。
短期譲渡所得の税率は「所得税30%・復興特別所得税0.63%」で、住民税の9%と合わせると、譲渡所得税の税率は39.63%です。
長期譲渡所得の場合は「所得税15%・復興特別所得税0.315%」で、住民税の5%と合わせると20.315%です。
譲渡所得と税率がわかったら、「譲渡所得×税率」で計算すると、譲渡所得税の税額を算出できます。

譲渡所得税の節税方法

譲渡所得税を節税したい場合は、不動産の所有期間が5年を超えるまで待ってから売り出すと、税率がほぼ半分になります。
また、譲渡所得税に設けられているさまざまな特例を利用することも、節税するためのポイントです。
たとえば、マイホームの売却で要件を満たすと、譲渡所得から3,000万円を控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用できます。
所有期間が10年を超えるマイホームの場合は、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を適用すると、譲渡所得の6,000万円までの部分の税率が14.21%になります。
このように、譲渡所得税にはさまざまな節税方法があるので、工夫して税金の負担を軽減しましょう。

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不動産の売却によって発生する税金の種類➂手続き時にかかる税金

不動産の売却によって発生する税金の種類➂手続き時にかかる税金

不動産の売却で発生する税金は、売却後にかかる譲渡所得税だけではありません。
売却手続きの際に発生する税金もあるので、種類と内容を覚えておきましょう。

不動産売却の手続きで発生する税金の種類1:印紙税

印紙税は、印紙税法で「課税文書」に定められている文書を作成する際にかかる税金です。
不動産の売却では、売買契約書が課税対象になります。
印紙税の税額は、売買契約書に記載されている契約金額に応じて段階的に定められており、数千円から10万円ほどになることが一般的です。
なお、令和6年3月31日までに作成される契約書には軽減税率が適用されるため、通常よりも税額が安くなります。

不動産売却の手続きで発生する税金の種類2:登録免許税

登録免許税は、不動産の登記手続きの際に発生する税金です。
不動産を売却する際は、おもに「抵当権抹消登記」と「相続登記」が必要になる可能性があります。
抵当権抹消登記は、住宅ローンを利用して購入した不動産に設定されている抵当権を抹消するための登記です。
抵当権が設定されている不動産は基本的に売却できないので、売却前に抹消する必要があります。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。
相続登記は、相続した不動産の名義を被相続人から相続人に変更するための登記です。
不動産は基本的に所有者しか売却できないため、相続した不動産は売却前に名義を変更しなくてはなりません。
相続登記の際にかかる登録免許税は、「固定資産税評価額×0.4%」で計算します。

不動産売却の手続きで発生する税金の種類3:消費税

不動産を売却する際に発生する費用のなかには、消費税がかかるものがあります。
消費税がかかるおもな費用は、仲介手数料と司法書士への報酬です。
仲介手数料は不動産会社に仲介を依頼して売却した場合、司法書士への報酬は登記手続きを依頼した場合に発生します。
これらの費用は、税込価格を確認するように気を付けましょう。

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まとめ

不動産の売却では、さまざまな税金が発生します。
住民税と所得税は不動産の売却後に納税するので、しっかりと準備しておきましょう。
私たち「株式会社smiLDK」は、宮崎県都城市を中心としたエリアで不動産の売却をサポートしております。
不動産の査定依頼はもちろん、売却に関するご相談も随時承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

当社は宮崎県都城市の志比田町に店舗を構えております。

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