都城市で不動産を相続した不動産を売却するまでの流れとは?遺産分割協議や注意点も解説!

2022-10-11

相続した不動産を売却するまでの流れとは?遺産分割協議や注意点も解説!

この記事のハイライト
●相続した不動産をスムーズに売却するためには、相続発生から不動産売却までの流れを覚えておくと良い
●遺言書がなく、法定相続分以外の割合で遺産を分割したい場合は、遺産分割協議が必要
●相続した不動産を売却する際は、相続登記が必要などの注意点がある

「相続した不動産を売却したい」と思っても、売却が可能になるまでには多くの手続きが必要です。
できるだけ早く売り出すために、流れや手続きの内容などを理解しておきましょう。
今回は宮崎県都城市周辺で相続した不動産の売却をご検討中の方に向けて、相続発生後から不動産売却までの流れをご説明します。
遺産分割協議や注意点についてもご説明しますので、ぜひご参考にしてください。

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相続した不動産の売却で必要なこと①売却までの流れを把握する

相続した不動産の売却で必要なこと①売却までの流れを把握する

相続した不動産を使う予定がない場合は、売却することがおすすめです。
不動産を所有していると、使用状況に関わらず固定資産税が課税されるうえ、管理する手間もかかるからです。
ただし相続が発生しても、すぐに不動産を売りに出せるわけではありません。
まず、相続が発生したあとの流れを確認しておきましょう。

相続が発生したあとの流れとは

相続が発生した場合は、基本的に以下の流れに沿って手続きを進めます。

  • 死亡届を提出する
  • 相続税が課税されるかどうかをチェックする
  • 遺言書の有無を調べる
  • 相続人を確定する
  • 相続財産を確定する
  • 必要に応じて遺産分割協議をおこなう
  • 相続税が課税される場合は申告と納税をする

まず、被相続人が亡くなってから7日以内に死亡届を提出します。
次に、相続税が課税されるかどうかを調べます。
相続税が課税される場合は、「被相続人が亡くなったことを知った翌日から10か月以内」に、申告と納税をしなくてはならないからです。
「3,000万円+600万円×法定相続人の人数」で計算した基礎控除額を超える財産を相続すると、相続税が課税されます。
もし該当しそうな場合は、期限内に申告と納税を完了できるように、早めに上記の流れを進めましょう。
相続発生後に必要なことは、「相続人」と「相続財産」を確定し、分割方法に従って遺産を分けることです。
相続人を確定するためには、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得して、該当者を調べます。
相続財産には経済的価値のあるものすべてが該当するので、もれなく探しましょう。
そして、複数の相続人がいる場合は、遺産の分割方法を決める必要があります。
遺産の分割方法は遺言書の有無によって変わるので、遺言書は早めに探しておきましょう。
遺言書がある場合は、基本的にその内容にしたがって遺産を分割します。
遺言書がない場合は法定相続分で分けるか、遺産分割協議をおこなって誰がどの財産を相続するかを決めましょう。
最後に、相続税の課税対象である場合のみ、申告と納税の手続きをします。

相続した不動産を売却する流れとは

相続した不動産を売却するためには、「不動産の相続人を確定すること」と「不動産の名義をその相続人に変更すること」が必要です。
相続発生後の流れを終えて不動産の相続人が決定したら、被相続人から相続人へ不動産の名義を変更する「相続登記」をおこないましょう。
そのあとの流れは、以下のように通常の不動産売却と同じです。

  • 不動産の査定を受ける
  • 不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を始める
  • 買主が決定したら売買契約を締結する
  • 決済のあと、不動産を引き渡す

不動産の売却金を相続税の納税に充てたい場合は、期限までに売却を完了する必要があるので注意しましょう。

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相続した不動産の売却で必要なこと➁遺産分割協議について知る

相続した不動産の売却で必要なこと➁遺産分割協議について知る

遺産を分割する方法には、以下の3つがあります。

  • 遺言書にしたがう
  • 法定相続分で分ける
  • 遺産分割協議をおこなう

先述したように、遺言書がある場合は基本的にその内容で遺産を分割します。
遺言書がない場合は、ほかの2つの方法を選択しましょう。
法定相続分とは、民法で定められている相続割合のことです。
たとえば相続人が配偶者と子どもの場合は「配偶者1/2、子ども1/2」、配偶者と子ども2人の場合は「配偶者1/2、子どもは1/4ずつ」のように定められています。
この割合以外で遺産を分割したい場合は、遺産分割協議をおこないます。

遺産分割協議とは

遺産分割協議とは、相続人全員で話し合い、相続財産の分け方を決定することです。
相続人と相続財産が確定したら、必要に応じて財産目録を作成し、遺産分割協議をおこないます。
そして、相続人全員が遺産分割協議の内容に合意したら、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書は、相続税の申告や不動産などの名義変更をする際に必要な書類です。
銀行の預金を引き出す際にも、必要になることがあります。
もし必要になる場面がない場合でも、思い違いなどによるトラブルを防ぐために、遺産分割協議書は作成しておいたほうが良いでしょう。

不動産を遺産分割する方法とは

相続財産に不動産がある場合は、分割方法を考える必要があります。
不動産の分割方法は、主に以下の4つです。

  • 分けずに相続人全員で共有する方法
  • 不動産を物理的に分ける「現物分割」
  • 不動産を受け継ぐ相続人が代償金を支払う「代償分割」
  • 不動産を売却して得た現金を分ける「換価分割」

相続人全員で共有する方法は、将来相続が発生すると共有者が増えて、権利関係が複雑化してしまいます。
土地を分筆して物理的に分ける「現物分割」は、土地にある程度の広さがないと使いにくくなってしまうでしょう。
代償分割は、不動産を相続した方がほかの相続人へ対価となる現金を支払う必要があるため、資金がないと選択できません。
ですから複数の相続人がいる場合は、不動産の売却金を分ける「換価分割」がおすすめです。
換価分割は、不動産の広さや相続人の資産状況に関わらず選択できます。
そのうえ平等に分けやすいので、不平等感が原因のトラブルを減らすこともできるでしょう。
ただし、売却によって不動産を手放すことになるため、遺産分割協議でほかの相続人の理解をしっかりと得ることが大切です。

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相続した不動産の売却で必要なこと➂注意点を覚えておく

相続した不動産の売却で必要なこと➂注意点を覚えておく

相続した不動産を売却する場合は、注意点を押さえておきましょう。
おもな注意点を3つ挙げて、それぞれご説明します。

注意点1:売却前に相続登記が必要

不動産を売却できるのは、名義人だけです。
そのため、不動産を売却する前に相続登記をおこない、被相続人から相続人へ名義を変更する必要があります。
もし売却を急ぐ場合は、早めに相続登記の手続きをしておくと、スムーズに進められるでしょう。

注意点2:遺産分割協議が難航すると売却手続きに進めない

先述したように、不動産を売却するためには相続登記が必要です。
相続登記をするためには、不動産の相続人を確定して、遺産分割協議書を作成しなくてはなりません。
不動産の売却に反対している相続人がいると、遺産分割協議が終わらず、売却手続きを進めることができないので注意しましょう。

注意点3:契約不適合責任を負わないようにする

契約不適合責任とは、売却した不動産の品質などが契約内容と違う場合に、売主が負う責任のことです。
たとえば、契約書に記載されていない雨漏りなどが売却後に見つかると、買主から修繕や代金減額などの対応を求められてしまいます。
契約不適合責任の注意点は、売却後に見つかった不具合を売主が知らなかった場合でも責任を問われることです。
相続した不動産は、売主が状態を把握できていないことが多いので、専門家による住宅調査である「インスペクション」を実施するなどの対策を講じましょう。

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まとめ

相続した不動産は、さまざまな手続きが終わらないと売却できません。
不動産売却の手続きへスムーズに進むためには、相続発生後の流れや相続した不動産を売却する際の注意点などを理解しておきましょう。
私たち「株式会社smiLDK」は、宮崎県都城市を中心としたエリアで不動産の売却をサポートしております。
不動産の売却をお考えでしたら、弊社がお力になりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

当社は宮崎県都城市の志比田町に店舗を構えております。

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