都城市・不動産売買・不動産売却における心理的瑕疵の影響と告知義務

2022-09-06

不動産売却における心理的瑕疵の影響と告知義務

この記事のハイライト
●心理的瑕疵とは買いたくないと感じるような欠陥のある物件
●心理的瑕疵は不動産売却時の金額に影響が出る
●事件や事故が起きた事実を伝える「告知義務」が生じる

心理的瑕疵のある不動産は、一般的に売却しにくいといわれています。
しかし「心理的瑕疵とはなんだろう?」と思う方もいらっしゃるのではないでしょうか?
今回は私たち「株式会社smiLDK」が、心理的瑕疵とはどのようなものなのか、物件に与える影響や告知義務についてお伝えします。
都城市エリアで不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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不動産売却における心理的瑕疵とは?

不動産売却における心理的瑕疵とは?

まず、不動産売却における心理的瑕疵とはどのようなものなのでしょうか。

心理的に抵抗を感じるような欠陥を抱えている物件

心理的瑕疵とは、買いたくないと感じるような欠陥のある物件です。
読み方は「しんりてきかし」で、過去に事故が起こったり、自殺や殺人などがあったことが挙げられます。
つまり、嫌悪すべき歴史的背景のある物件が、心理的瑕疵ありと呼ばれるのです。
そもそも瑕疵とは、雨漏りやシロアリ被害、外壁タイルの割れや設備の故障といった、物件そのものの欠陥を指します。
見てわかるような問題は物理的瑕疵と呼ばれ、修繕をおこなったり、買主に了承してもらったりしてから不動産売却するケースがほとんどです。
その一方、心理的瑕疵とは、物件自体に不具合はないものの、気持ち的に「住み心地が悪い…」といった、目に見えない瑕疵を持った物件となります。
感じ方は人それぞれですが、買主が購入を見合わせるケースも多く、不動産売却しにくいといわれているのです。

心理的瑕疵を抱えた物件の例

心理的瑕疵を抱えた不動産とは、下記のような物件を指します。

  • 事故物件
  • 騒音や悪臭など、周辺環境が良くない物件
  • 悪い噂のある物件

代表的なのが事故物件です。
先述でご紹介したとおり、過去に事故が起こったり、自殺や殺人などがあったりした物件が該当します。
病死や自然死の場合は事故物件に該当しないのが一般的です。
ただし、病死や自然死であっても、発見時の状況によっては心理的瑕疵として扱われることがあるので注意しましょう。
また、騒音や悪臭など、周辺環境が良くない物件も挙げられます。
近くにお墓や心霊スポットがあったり、悪臭や騒音を発生させる工場があったりする場合です。
反社会的組織の事務所があるときも、周辺環境が良いとはいえないでしょう。
周辺環境の良し悪しも、心理的瑕疵に該当するか否かを決定づけるもののひとつです。
さらに、悪い噂のある物件も該当する可能性があります。
近所やインターネット上などで悪い噂が広まっている場合、程度によっては心理的瑕疵として取り扱われるでしょう。
不動産の口コミサイトなどの悪い噂は周辺住民にも広がっている可能性があるからです。
都城市周辺の売却したい不動産が、心理的瑕疵に該当するかわからない方は「株式会社smiLDK」にお問い合わせください。

告知しなければならない

心理的瑕疵のある不動産を売却するときは、その事実を買主に告知しなければなりません。
法律で定められており、告知せずに売ってしまうと大きなトラブルを招く恐れがあります。
告知義務については、のちほど詳しくご紹介します。

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心理的瑕疵が不動産売却に与える影響

心理的瑕疵が不動産売却に与える影響

続いて、心理的瑕疵は不動産売却にどのような影響を与えるのでしょうか。

金額に影響が出る

心理的瑕疵が不動産売却に与える影響として、もっとも大きいのが「金額」です。
先述でもご紹介したとおり、過去に事故が起こったり、自殺や殺人などがあったりした、嫌悪すべき歴史的背景のある物件は売却しにくいといわれています。
問題のある物件を進んで購入したいという方は少ないので、相場よりも金額を下げて売るのが一般的です。
心理的瑕疵を抱えた物件を買うメリットがないと、契約成立に至りにくいことを理解したうえで、適切な金額を設定すると良いでしょう。
ちなみに、値下げする割合は自殺の場合は3割ほど、殺人などの場合は5割ほどにするケースが多いです。
都城市周辺で心理的瑕疵のある不動産の売却の際に金額への影響を知りたい場合は、私たち「株式会社smiLDK」にご相談ください。

事件や事故の状況によって影響が少ないこともある

事件や事故の状況によっては金額への影響が少なく、大幅に値下げしなくても買主が見つかることがあります。
心理的瑕疵が買主に与える影響や受け止め方は、人によって異なるため、気にしないという方もいらっしゃるからです。
そのため「事故物件でも相場より安いなら買いたい」「殺人があった物件でも気にならない」という買主が見つかれば、スムーズに売却できるかもしれません。
売却しにくい物件ではありますが、一般的な不動産売却と同じように取引できる可能性があることを念頭に置いておいてください。

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不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とは

不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とは

最後に、不動産売却における心理的瑕疵の告知義務について見ていきましょう。

告知義務とは?

先述でも少しご紹介したとおり、心理的瑕疵のある不動産を売却するときは、その事実を買主に告知しなければなりません。
たとえ物件自体に不具合がなくても、瑕疵を告知することは法律で義務付けられています。
過去に事故が起こったり、自殺や殺人があったりした物件を避けて物件探しをしている方も多いです。
そのため、隠したまま売ってしまうと、クレームにつながるかもしれません。
心理的瑕疵のある不動産を売却するときは、過去に起こった事件や事故を正直に伝えましょう。

告知義務が生じないケースとは

次のようなケースでは、告知義務が生じないとされています。

  • 自然死ですぐに発見された
  • 病死や老衰
  • 物件内で体調を崩し、病院に運ばれたあと死亡した

一般的に、病死や自然死などは告知をしなくても良いとされています。
病死や自然死は、事件性がないと判断されるからです。
しかし、発見されるのが遅かったり発見時の遺体の状態が悪かったりする場合は、告知義務が必要になることもあります。
ちなみに、令和3年には国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表されています。
これまで事故物件における明確な定義がありませんでしたが、トラブルを防ぐために定められました。
ガイドラインでも自殺や殺人などは告知義務が生じる一方、自然死ですぐに発見された場合や病死や老衰においては、告知義務がないとされています。

いつまで告知義務が生じる?

告知義務が必要な期間は、下記の2つを目安に考えます。

  • 転売
  • 経過年数

心理的瑕疵のある不動産を購入した方が転売する際、告知義務はなくなるのが一般的です。
過去に自殺が起きた物件の場合は、6年が経過するまでは告知義務が生じるといわれています。
このように、告知義務は一定の期間を過ぎればなくなることがわかりますね。
しかし、一定の期間についてはあくまでも目安です。
物件の状態などによって異なるので、不安がある場合は私たち「株式会社smiLDK」にご相談ください。

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まとめ

心理的瑕疵とは、心理的に抵抗を感じるような欠陥や不具合を指します。
そのような不動産を売却するときは、価格への影響や告知義務について理解を深めておくと安心です。
私たち「株式会社smiLDK」は、都城市エリアであらゆる不動産の売却をお手伝いしております。
どのような物件であっても真摯にサポートいたしますので、どうぞお気軽にお問い合せください。

当社は宮崎県都城市の志比田町に店舗を構えております。

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