都城市・三股町・不動産・売買「任意売却」とは?メリットや流れについてご紹介

2022-07-05

不動産の「任意売却」とは?メリットや流れについてご紹介

この記事のハイライト
●任意売却とは、金融機関から合意を得たうえで不動産を売却する方法
●任意売却をおこなえば、相場に近い価格で売却することができる
●任意売却にかかる期間は、3か月から半年程度

家を購入したときには思いもよらなかったトラブルやアクシデントで、住宅ローンの返済が難しくなり売却を検討せざるを得ない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
このような場合、まずは金融機関へ返済計画の見直しを相談することが大切です。
それでも返済が難しい場合は、所有する不動産が競売にかけられる前に「任意売却」を検討することをおすすめします。
こちらの記事では、任意売却とは何なのか、不動産の任意売却をするときのメリットや流れについてご紹介します。
都城市で不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産の「任意売却」とは?

不動産の「任意売却」とは?

住宅ローンの返済が数か月滞ってしまうと、その物件はいずれ競売にかけられてしまいます。
任意売却とは、競売にかけられる前に融資を受けた金融機関の合意を得て、少しでも良い条件で不動産を売却する方法です。

通常の不動産売却との違い

不動産を売却する際には、住宅ローンを完済したうえで抵当権を抹消しなければ売却することができません。
そのため、不動産の売却代金や自己資金を使っても住宅ローンを完済できない場合は、債権者の合意を得て「任意売却」をおこなうこととなります。
通常の不動産売却の場合、売却価格やスケジュールなどの条件についてはご自身で自由に決めることが可能です。
一方、任意売却の場合、売却条件についても債権者と協議をおこない、決めていかなければいけません。

競売との違い

競売とは、所有者の意思に関係なく、債権者が融資した住宅ローンを回収するためにおこなう売却方法のことです。
任意売却と競売との大きな違いは、売却時にご自身の意思を反映することができるかどうかという点があげられます。
任意売却の場合、金融機関と協議をおこないながら不動産売却を進めていきます。
そのため、「売却価格をいくらにするか」「売却後のローン残債をどのように支払うのか」などの売却条件については、ご自身の意思を反映させながら決めていくことができるでしょう。
一方、競売の場合は、裁判所によって売却が進められてしまいます。
ご自身の意思に関係なく売却が進みますので、「引渡し日を勝手に設定される」「ローン残債の一括返済を求められる」といったように、任意売却に比べて条件が厳しくなってしまいます。

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不動産を任意売却するメリット・デメリット

不動産を任意売却するメリット・デメリット

住宅ローンの支払いが難しくなり、任意売却を検討する際には、任意売却のメリット・デメリットを十分に把握しておかなければいけません。
こちらでは、任意売却のメリット・デメリットについて確認していきましょう。

メリット①競売よりも相場に近い値段で売ることができる

任意売却では、金融機関の同意を得ることができれば、通常の不動産売却と同様の方法で売却を進めることができます。
そのため、相場に近い値段で売却することが可能です。
競売の場合、内覧ができない、情報公開から落札までの時間が短いといった理由で購入するリスクが高く、落札価格が相場より低くなる傾向があります。
一般的に、競売での落札価格は市場価格の7割程度です。

メリット②持ち出し金を準備する必要がない

不動産売却をおこなう場合には、登記費用や測量費、仲介手数料など、売却価格の3%から5%程度の諸費用がかかります。
通常の売却では、この費用を自己資金で準備しなければいけません。
一方、任意売却の場合、諸費用を売却した代金から支払うことが可能です。
諸費用を支払うことに変わりはありませんが、持ち出し金を準備する必要がなくなります。

メリット③自分の意思で売却することができる

任意売却の最大のメリットは、ご自身の意思で売却することができるという点です。
いくらで売却するか、どのように売却するかをご自身の意見を反映させながら、金融機関と協議しつつ進めていくことができます。
競売の場合、売却する価格や時期、売却する相手も裁判所によって決められてしまいます。
そのため、売却後の住まいが確保できてなかったとしても、落札者に所有権が移れば、不法占拠者として立退きを迫られてしまうでしょう。

メリット④競売よりも売却を早く終わらせることができる

競売の場合、情報公開から落札までは1週間から1か月程度と短い期間でおこなわれます。
しかし、債権者が競売を申し立ててから落札者が決まるまでには、6か月から10か月程度の期間が必要です。
落札者が現れないなどスムーズに競売が進まなければ、数年の期間がかかることも考えられるでしょう。
その一方、任意売却の場合にかかる期間は、金融機関との協議が必要ですが、一般的には3か月から半年程度です。
全体の流れで見ると、任意売却は競売よりも早く売却を終わらせることができるでしょう。

デメリット①信用情報機関に掲載される可能性がある

任意売却に限ったデメリットではありませんが、住宅ローンを3か月以上滞納してしまうと、信用情報機関に登録される可能性があります。
信用情報機関に登録されてしまうと、金融機関からの借り入れが難しくなってしまいますので注意が必要です。

デメリット②連帯保証人の同意が必要

任意売却をおこなう場合、金融機関だけでなく連帯保証人からの同意も必要となります。
任意売却を検討したとしても、連帯保証人と連絡がとれない、同意が得られないといった場合は任意売却をおこなうことはできません。
連帯保証人との話し合いが進まず時間がかかってしまうと、競売にかけられるリスクが高くなってしまいます。

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不動産の任意売却をおこなう際の流れ

不動産の任意売却をおこなう際の流れ

住宅ローンの滞納が3か月ほど続くと、金融機関から返済催促の連絡がきます。
返済の催促を受けた際に何も対応しなければ、所有する不動産が競売にかけられてしまいますので、任意売却の検討を始めましょう。
任意売却をおこなう流れとそれぞれに要する期間は、以下のとおりです。

  • 住宅ローン残債の確認と売却価格の査定をおこなう(3週間から1か月)
  • 債権者から任意売却の同意を得る(2週間から1か月)
  • 売却活動をおこなう(1か月から3か月)
  • 売買契約と決済、引渡しをおこなう(1か月から2か月)

住宅ローン残債の確認と売却価格の査定をおこなう

任意売却の検討を始めるには、まず住宅ローンの残債と所有する不動産の売却価格を把握するようにしましょう。
住宅ローンの残債は、金融機関に問い合わせすれば確認することができます。
また、毎年送られてくる「残高証明書」を見ても確認が可能です。
住宅ローンの確認と同時に、不動産会社に価格査定を依頼して売却価格を確認しましょう。
価格査定には、「簡易査定」と「訪問査定」という2つの方法があります。
どちらの方法が良いのかは、売却期限や物件の条件によって異なりますので、お悩みであれば「株式会社smiLDK」までお気軽にご相談ください。

債権者から任意売却の同意を得る

住宅ローンの残債が売却価格を上回ってしまう可能性が高いのであれば、金融機関から任意売却の同意を得るようにしましょう。
価格設定の理由が不明瞭であったり、売却条件が厳しかったりすると、協議が長引いてしまいます。
金融機関との協議をおこなう際は、売却価格や売却条件についての明確な根拠を理解しておくことが大切です。

売却活動をおこなう

金融機関が任意売却に合意すれば、売却活動がスタートします。
任意売却での売却活動は、通常の不動産売却とほとんど変わりませんが、売却活動の期間が決められている場合がほとんどです。
売却が長引いてしまうと、競売にかけられてしまうおそれもありますので、スムーズな対応をおこなえるように準備しましょう。
とりわけ、内覧時の対応は、スムーズな売却を実現するうえで重要です。

売買契約と決済、引渡しをおこなう

売却活動の結果、買主が見つかれば売買契約を締結し、残金決済および物件の引渡しをおこなえば、任意売却の一連の流れは完了します。
ここでは、債権者との条件の調整にも気を付けなければいけません。
ローン残債の返済をどうするか、売却代金の一部を引っ越し代とすることを認めてもらうなど、後々トラブルにならないように決定事項を明確にするようにしましょう。

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まとめ

今回は、任意売却とは何なのか、不動産の任意売却をするときのメリットや流れについてご紹介しました。
競売にかけられてしまうと、ご自身の意思が反映されない売却が始まってしまいます。
住宅ローンの支払いが難しくなった際は、競売が始まる前に、任意売却を検討するなどの対応を取るようにしましょう。
「任意売却を検討したい」とお考えであれば、不動産会社と相談しながら売却を進めていくことをおすすめします。
株式会社smiLDKでは、都城市を中心に不動産売却のご相談を承っております。
売却に関するお悩みごとがありましたら、お気軽にお問い合わせください。

当社は宮崎県都城市の志比田町に店舗を構えております。

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